El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires ha experimentado una notable transformación tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023. Aunque se observa una mayor flexibilidad, los precios de los departamentos de tres ambientes, que son los más solicitados por familias y parejas jóvenes, continúan en niveles elevados. La situación actual refleja tanto un aumento en la oferta como un desafío persistente por los altos costos de las rentas.
Un mercado en transición
Según Marta Liotto, futura presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, la dinámica del mercado ha cambiado en comparación con el año pasado. “Antes los inquilinos no tenían alternativas y aceptaban lo que aparecía. Hoy hay más oferta, se negocian condiciones y el propietario gana porque obtiene una renta importante en dólares”, explicó.
Liotto subrayó que el aumento de expensas, impuestos y tarifas elevadas lleva a los propietarios a preferir cerrar acuerdos, en lugar de dejar las propiedades vacías. La ubicación cercana a escuelas y transporte se ha vuelto tan importante como el precio al considerar una alquiler.
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Patricio Bedetti, corredor especializado en las zonas de Almagro, Caballito y Boedo, destacó que la negociación es clave. “Se define si el valor se pacta en pesos con ajustes por IPC o en dólares sin actualización. También se acuerdan depósitos, garantías o seguros de caución”.
El precio de los tres ambientes
Los datos recientes revelan que los valores promedio de un departamento de tres ambientes de 73 m² en CABA son elevados. En Palermo, el alquiler promedio alcanza los $1.308.000, mientras que en Belgrano, se sitúa en $1.240.000. La lista incluye estratos diferenciados, destacando que en barrios como Núñez y Villa Ortúzar, los precios también superan la barrera del millón.
Actualmente, hay aproximadamente 15.000 unidades en alquiler, de las cuales más de 3.500 son de tres ambientes, pero en la mayoría de los barrios, es complicado encontrar opciones por debajo de los $700.000 mensuales. Las zonas más accesibles como Villa Lugano y Villa Riachuelo rondan precios cercanos a los $720.000 mensuales.
Perspectivas
Los especialistas del sector destacan que la sobreoferta ha otorgado a los inquilinos un margen de negociación previamente ausente. Sin embargo, advierten que los precios siguen en constante ascenso. En el segmento premium, muchas operaciones se realizan en dólares y los precios pueden estar entre un 20% y 30% por encima del promedio, lo que refleja un mercado aún desafiante para los arrendatarios.
